优质物业的竞争是十分激烈的，仲量联行广州公司战略顾问部负责人田强介绍，随着商铺物业市场的成熟，购物中心开始采用抽成的方式来收取租金，这种模式鼓励业主投入更多的资源创造更适合和有利的购物环境，营造高端购物的氛围，这样做每平方米可以收取更高的租金。这也是全国各地的商业物业纷纷升级的一个诱因。

　　大量的国际品牌进驻上海，也拉动了上海优质商铺的租金，以南京西路和淮海路为例，这两个商圈的物业需求强劲。主要的原因是本土的一线品牌和锐意进军上海的国际零售商，一些大品牌，如已经在上海开店的ZARA和百思买，也在部署扩张，而强烈的需求带动空置率连续两个季度下降，从2006年第四季度的9％下降到2007年第一季度末的7.5％。

　　高端服装零售对上海的优质商铺租金拉动是显而易见的。今年3月15日，ZARA在陆家嘴正大广场开设它在上海的第三家分店，同时，C&A在上海万达购物广场开设它的第二家分店，继去年10月C&A在上海开设第一家分店仅6个月时间，可见这两年还是国际品牌在国内的扩张年，对优质物业的需求将形成一波高峰。

　　于是很多地方纷纷出现造MALL工程，以上海的五角场为例子，上海五角场是上海市政府继徐家汇之后打造升级的又一商圈。

　　2002年五角场商圈的主要项目有：亚繁商厦、大西洋百货（2002年2月开业）、华联商厦（后改为东方商厦）并有零星面积的街铺。仲量联行的上海研究部主管何凯恩表示，估计当时服装的街铺租金价格约为RMB6元/平方米·天。而升级之后五角场地区服装的街铺（小于200平方米）租金约为RMB25元/平方米·天。其中位于万达广场的巴黎春天由于是百货，并不涉及租金，而是用营业额抽成的方式计算。

　　何凯恩将五角场商圈和南京西路商圈的铺租上涨原因作了一个比较，他认为像南京西路和其他诸如南京东路、淮海路这样的传统商业街，作为上海著名商业街已有很长历史，其商业街的地位不管在人们心中，还是零售商、业主都已根深蒂固。消费者早已形成到这些地方消费的习惯。

　　其中，梅陇镇广场、中信泰富、恒隆广场一起带动了南京西路商业的品质提升。这些写字楼白领云集，收入高，具有先进的消费理念，也为南京西路形成了强有力的消费群。这成为众多品牌，尤其国际一线高档服饰品牌选择南京西路的主要原因。

　　相对而言，五角场虽然不是传统的商业区，在地位上自然不能和南京西路相提并论。但是，政府的规划确实是推动其转型的重要因素，徐家汇就是很好的例子。在政府对五角场的规划中，不仅计划通过轨道交通改善其交通便利性，新江湾城、周边众多大学及居民区，也为五角场提供了很大的消费群。

　　何凯恩预计，餐饮、娱乐及一些大众消费品牌会在这里找到相对应的消费者。加之，这些类型的客户通常需要很大的面积，而在市中心，供应非常紧张，五角场会是这类型客户非常合适的市场。目前已经入驻五角场的万达和百联集团，都有一定的商业运作经验，有助于提升自身项目的品质，从而提升五角场商圈的地位。

　　不断出现的新商业物业正在形成一股新的商业终端势力，但可怕的是，经过重组、改制后的新百货公司，尤其是部分合资百货公司，几乎都不太愿意让雅戈尔这样土生土长的品牌进入，因为嫌“档次不够”。

　　正如雅戈尔的副总裁李如刚在接受媒体采访谈到渠道的时候，话中有话地说——在商场开店中店是最好，但前提必须是“双方配合得好”。然而，让李如刚这样的企业主感到郁闷的是，有时铺租涨了不是最主要的问题，更重要的是他们在这个过程中显得越来越被动。