租金 帮扶商户经营的助推器 （二）
赢利的商业模式重于租金本身
●本期主持人 周舟
●本期特邀嘉宾 天雅集团副总经理 赵永杰
目前，很多市场都在关注“主客同心、和谐生金”这一理念，在商户中强化“发展靠大家、兴市有责任”的意识，而租金的收取模式、收取周期、优惠减免等措施则成为市场帮扶商户经营的有效手段。
《中国服饰报》特邀专业市场的管理者、业内专家从不同角度对此问题进行深入探讨。
天雅集团在服装、珠宝、古玩、汽配方面都设有专业市场，其中服装分两部分，第一部分是位于雅宝路的天雅大厦主做外贸，另一部分是位于木樨园的天雅服装大厦以内贸为主。
目前，这几个品类的专业市场收租模式采取年交的方式，比较单一。天雅以前也尝试过产权模式，但后来发现此模式对后期管理包括产品结构会产生一个制约的作用。国内95%~98%带有产权销售的专业市场都遇到此类问题。解决此问题需要后期付出很多代价，所以天雅并不支持产权租约式的模式。
专业市场租金支付的方式是多样化的，有月付形式、季付形式、半年付形式等。其实，客户关心的不仅仅是付款方式，更关心自己商铺经营的预期利润是否能实现。通过权衡，我们最终认为，年付能够尽可能不占用客户的经营资金，最大程度的稳定客户。
实际上，这亦是一种博弈。如果是季付、半年付，每个市场从开业到运营是需要经过一个被消费者认知的过程，专业市场的功能和其他零售市场不一样，其消费者是两个群体，第一是批发者，第二个是终端消费者，所以年付的方式比较适合天雅，使我们可以长久地去规划市场的发展。
联营承包不是主流
我们不主张承包模式。第一是不能保证承包者的经营思路和开发商匹配，这是一个很关键的问题。当市场被肢解成七零八碎的时候，管理者对整个业态的控制力就会被消弱，所以我们第一考虑的是自身收益，第二考虑的是项目形象。
作为天雅，只有一小块采取的是联营模式。我认为天雅是一个服务提供者，我们更精通于从商业角度来看物业。比如珠宝品类，原来是以服装做为一个主要的承载方向，珠宝行业的资源本身就比较稀缺，我们有针对性地选择一家行业中比较专业，有资源网络以点盖面的来进行联营，希望通过这样一个点，能给项目带来平台效应。随着在珠宝行业上的专业沉淀和经验积累，天雅会慢慢会成熟起来，但联营绝对不是一个主流方向。
租金根据终端需求而决定
无论是批发还是零售，最终都会指向终端。对于天雅来说，每一层的租金都维持在同一水平，但层与层之间由于商业结构和经营品类不一样，租金也会略有不同，但这也不能一概而论，在国内也有可能出现倒置的现象。普遍的商业模式中，租金是逐层递减的，一层最高，二层次之，三层再次，而在雅宝路天雅大厦一层和最高一层几乎是同一个租金水平，因为我们采取了较好的技术手段，一个好的开发商能够让一个商业平台价值最大化。
西单的华威四层到六层主营小商品，其租金模式是六、五、四倒挂，例如四层两平方米的柜台可年租金可能是6万元，而六层同样面积的柜台就需要10万元，一个品类做成功以后，后面商家就会跟风，形成一个集群，承载力就提高了，商铺价值自然也就体现出来。这里的租金不是开发商自己定的，而是由于经营结构以及消费者对商品经营结构调节造成的，是市场自我调节，自我培育导致的结果。
